“Lo del Fondo llega para quedarse”

-¿Cómo nace todo esto de la proyección del nuevo Gobierno en viviendas?

-Surge caminando la campaña con Eduardo (Accastello). Yo estaba cumpliendo el rol como subsecretario Pymes en la Secretaría de Industria, y me empecé a involucrar en el tema de la escritura en el Ministerio de Hábitat, desde donde inicié gestiones en el IPV. Mientras, escuchábamos en campaña a los vecinos que no podían acceder a un lote, que no había programas de viviendas en la Municipalidad… Surgió también que muchos emprendedores que querían tener su propio emprendimiento no podían alquilar porque no tenían garantías. Entonces, una vez que asumió el intendente, me pide que pueda llevar adelante esta área.

La verdad que me gustó la idea y rápidamente buscamos saber dónde estábamos parados. Por eso hicimos el relevamiento de necesidades habitacionales, que es el programa madre de las políticas públicas y los programas que vamos a implementar en adelante.

-Con los datos en la mano…

-Claro. Teníamos cinco campos; uno tenía que ver con la situación personal; otro, con el trabajo y la seguridad social; otro, con la situación actual, qué necesitaba y cuál era el grupo familiar. Los resultados arrojaron que el 80% de los villamarienses necesitaba una solución habitacional y, de ese 80%, un 80% podía pagar una cuota para comprar un terreno. Surgió también que hay propietarios con dificultades, con solo un 20% que tenía escrituras y el resto tiene boleta de compra-venta… De ahí surgieron distintas acciones y programas. De hecho, surgió que el 50% de los que completaron este formulario alquila, por eso sale el Fondo de Garantías de Alquileres, una herramienta totalmente innovadora que lo tomamos de una experiencia que tuvimos en el Ministerio, con las SGR (Sociedad de Garantía Recíproca) y las Pymes. Las SGR le dan a las Pymes un aval para que puedan sacar un crédito en el banco. Tomamos ese modelo para que el Estado sea garantía con la misma metodología: un aval con un monto fijo de dinero. Entonces, la inmobiliaria, cuando un inquilino entra en una mora temprana, puede solicitarle al Estado ese aval. Es un instrumento totalmente disruptivo que no tengo dudas que va a andar muy bien.

También, en esta escucha activa llegamos a elaborar la herramienta junto con los Colegios, de manera tal que está validado por el sector inmobiliario, que va a traccionar.

-¿Ya tuvieron algunas acciones con el Fondo, más allá de que no se instrumentó oficialmente?

-Estuvimos trabajando con las inmobiliarias en temas puntuales, pero en los próximos días vamos a dar el primer aval. Ya se ratificó el programa en el Concejo Deliberante y esta semana vamos a constituir los dos fondos en los bancos, porque eso es lo que hicimos también para darle credibilidad.

Si nosotros hacíamos un programa y el comentario era: ‘che, pero la Municipalidad le paga siete meses después a los proveedores’, no era viable. Con esta herramienta, en siete días, la inmobiliaria cobra.

-¿Por qué?

-Porque está la plata en los bancos, que van a respaldar el fondo. Y ese fondo está en un fondo de inversión que va a generar todos los días un interés, entonces va creciendo. Y además, ese fondo se incrementa todos los meses por un porcentaje de la recaudación de slots. Y así, ese fondo va escalando siempre y podemos ir avalando cada vez más a los vecinos.

Está apuntado a estudiantes de la región y a familias que tienen dificultad para alquilar. Y el intendente decidió también que apuntemos a los emprendedores, lo que será en una segunda etapa. Esto, para locales comerciales.

-Muchas veces está la viveza criolla de aprovecharse del Estado y, más allá de que hay inmobiliarias o inquilinos que actúan bien, puede surgir alguien que saque jugo de esta modalidad. ¿Esta situación está prevista?

-El programa tiene sus requisitos. Hay que tener ingresos comprobables. Y el que no tiene, debe firmar una declaración jurada. Seguro hay excepciones, de gente que no tiene ingresos comprobables, pero siempre cumplió en el pago del alquiler. Vamos a ir a ayudar a esa familia o a esa persona. Y le hemos pedido a las inmobiliarias que sean ellas las que cuiden el programa. Esto de ‘no me pagó dos meses, ejecutamos el aval’… Me parece que debemos tener la responsabilidad desde el Estado y las inmobiliarias, porque esto es una herramienta que va a llegar para quedarse. Y ayudará al sector y a los vecinos que quieren alquilar.

Si por algún motivo, alguien no puede pagar el alquiler y hace ejecutar el aval, nosotros vamos a ir a hablar con la persona y le vamos a decir ‘¿cómo me lo podés devolver, en 12 cuotas? Listo, devolvé en 12 cuotas, pero hacelo para que, cuando tengas que volver a alquilar, puedas tener nuevamente esa garantía. Si cumplís siempre en tu contrato, siempre tendrás la garantía de la Municipalidad’.

La idea es que el fondo siga alimentándose para poder seguir avalando y no que se agote en un año para actuar irresponsablemente. Por eso lo vamos a cuidar, a defender, a militar, y a trabajar fuertemente para que esa herramienta se pueda replicar en toda la provincia, porque ya nos están preguntando desde distintas localidades para saber cómo funciona. Además, lo estamos haciendo muy ágil, avanzando en la digitalización del Instituto de Viviendas para que todo el mundo tenga la posibilidad de acceder a los programas de manera online.

Compra de tierras

-Se bajaron muchos de la Compra Comunitaria de Tierras. ¿Esto apunta más a la clase media?

-Esta primera acción que llevamos adelante con la Asociación Civil Encuentro es una propuesta que le hacen al intendente con esta metodología que llevan adelante ellos y que es muy novedosa. Ellos vienen trabajando con el barrio Padre Mugica, que está consolidado, con gente de clase media. Y?la metodología es la compra comunitaria de tierras para que luego venga el desarrollo de infraestructura. Ellos traen el modelo, pero teníamos que generar una normativa nueva, que era el cambio de uso de suelo, y una propuesta de generar lotes de menor superficie. La normativa anterior eran lotes de 300 metros para arriba, con una infraestructura completa. Entonces, se propuso bajar los metros cuadrados y el intendente, en una decisión totalmente acertada, genera esta nueva normativa de generar lotes de 200 metros cuadrados. Hoy, el 30% de ese loteo tiene lotes de 200 m2, el 40% tiene lotes de 250 m2, y el otro 30% tiene lotes de 300 m2. Se equiparó y se hizo que baje el valor y la cuota. De esta manera, en la preinscripción que hicimos, se vio que más del 60% optó por el lote de 200 m2, con una financiación menor también, del 15%, con 30 cuotas. Pero se dio que, en muchos casos, una misma persona se inscribió en los lotes de distintos tamaños porque creía que iba a sorteo.

La metodología siempre fue hacer una preinscripción para cumplir con los requisitos del Instituto, donde hubo quienes no pudieron pasar. Y el pago de 75 mil pesos es como para señar el lote y, después, firmar el convenio.

En tan solo tres semanas logramos que más de 500 familias confirmaran la adhesión al programa. Para nosotros es un éxito total, porque dentro de la coyuntura, de las políticas macro y todo esto que sucede en el país, logramos llevar adelante 600 soluciones habitacionales en Villa María, con una metodología muy exitosa. Además, bajamos el costo del lote, porque hoy, a valor del mercado, está entre los 15 mil o 20 mil dólares, y aquí, un lote de 200 m2 valía $4.800.000, financiado en 30 cuotas y con una entrega inicial. Obviamente, luego hay que pagar la infraestructura, pero será con un monto similar. Entonces hablamos del acceso a un lote con USD 8 mil, aproximadamente, sobre calle Buenos Aires, antes de llegar a la autopista.

-¿Qué otros proyectos se apuntan sobre esto?

-En las próximas semanas vamos a tener más anuncios sobre lotes, siempre con esta propuesta público-privada que vamos a pregonar y sostener desde el Instituto. Además, estamos trabajando con el Banco de Córdoba para lograr una financiación para la construcción de viviendas en todos aquellos lotes que estén en condiciones.

-Se habló de cuatro ejes. Está lo del Fondo y la compra de lotes. ¿Cómo vienen los otros dos?

-Tienen que ver con la regularización dominial y la escrituración, ya que vimos que gran parte de personas que completaron el relevamiento nos mencionaron que tenían otra documentación o hay un macrolote donde hay cuatro familias, cuatro hermanos que no pueden tener la luz, por ejemplo. Entonces vamos a avanzar fuertemente en lo que es mensura, subdivisión. Por eso firmamos un convenio con el Colegio de Escribanos para avanzar en las escrituras sociales, y estamos trabajando con el Ministerio de Hábitat para generar escrituras sociales gratuitas.

Obras nacionales

-¿Cuánto impactó el freno del Gobierno nacional en las obras como el Procrear? Porque, a lo mejor, el nuevo Gobierno local no se imaginó que se frenara algo que parecía avanzado.

El intendente siempre proyectó para la región 2 mil soluciones habitacionales. Ya pudimos resolver 650 en solo seis meses de gobierno, con este desarrollo de Los Ceibos. Y esta semana estuvimos en Buenos Aires por el Procrear, hicimos gestiones y propusimos que nos transfieran tanto el desarrollo del loteo (con 600 lotes) y buscamos además, en una reunión con la empresa, para que el edificio frente a la Terminal también pueda ser transferido. El Gobierno nacional está haciendo eso, transfiriendo las obras, y hemos gestionado para avanzar con esta articulación público-privada. En el loteo estamos mucho más avanzados porque no hay contrato con empresas y se llevó adelante la licitación, pero no se produjeron las adjudicaciones. Y ojalá que, junto con la empresa, podamos generar una propuesta para desarrollar el edificio, porque ahí sí tenemos 80 soluciones habitacionales.

Si uno suma entonces Los Ceibos, los lotes de Procrear y el edificio de Procrear, hay más de 1.200 soluciones habitacionales en el primer año de gestión. Imaginate que proyectamos 2.000 en cuatro años. Venimos entusiasmados.

-¿La crisis nacional hace que llegue también más gente en reclamo de viviendas al Instituto o haya riesgo inminente de tomas?

-Vemos que se está complicando debido a los alquileres, a desalojos, al incremento en el costo del alquiler. Sin embargo, no tenemos el problema de las tomas porque estamos teniendo un trabajo social muy fuerte junto con el equipo de trabajadores sociales del Instituto y la Secretaría de Igualdad, con la Secretaría de Salud… Venimos trabajando con todas las personas que firmaron un convenio por el acceso a la tierra, y estamos gestionando con Nación para que Renabap reanude las obras.

-Por otra parte, con esta movida sobre viviendas desde el municipio, ¿se acercan dueños de tierra con propuestas?

-Sí, hemos generado expectativa. Primero convocamos a todos los Colegios para que Villa María sea una ciudad abierta. Y, en ese sentido, trabajamos para que venga tanto el desarrollista como el vecino dueño de tierras. La decisión del intendente es que el Estado sea el que promueve el desarrollo y la inversión.