Centro y costanera, las zonas más costosas para alquilar

Desde Idecor (Infraestructura de Datos Espaciales de la Provincia de Córdoba) presentaron la cuarta edición del informe denominado Mapa de Valor de Alquileres Urbanos, una herramienta indispensable para conocer la movilidad del precio que pagan quienes alquilan para uso residencial o comercial.

Para fines estadísticos, el informe ofrece estimaciones actualizadas del Valor de Alquiler Mensual (VUA) por metro cuadrado edificado. Los valores son establecidos a partir de datos relevados entre marzo de 2024 y enero de 2025.

El estudio abarcó más de 6.300 observaciones en diez localidades, agrupadas en cinco áreas urbanas: Córdoba capital y parte de Sierras Chicas (La Calera, Saldán y Villa Allende), Villa Carlos Paz, Río Cuarto (junto con Las Higueras), San Francisco y Villa María (junto con Villa Nueva).

A partir de estos datos relevados por el Observatorio de Mercado Inmobiliario (OMI) se entrenaron modelos de predicción utilizando técnicas de aprendizaje automático, permitiendo estimar valores por cuenta catastral y generar representaciones espaciales homogéneas comparables entre ciudades.

Con esta información, indicaron que la “mediana” (concepto estadístico que establece los valores centrales, los que están al medio de la tabla y no el promedio) del VUA residencial mensual del alquiler por metro para inmuebles residenciales de la provincia de Córdoba fue de $5.150 por metro cuadrado.

Si hacemos una estimación de un departamento de 60 metros, el alquiler mensual rondaría los $309.000. Pero hay marcadas diferencias por ciudades y por zonas. Villa María, tal como demuestra el cuadro, es la ciudad que tiene un valor por metro cuadrado de $4.440, uno de los más bajos de la provincia. Esto representa que un departamento, siempre siguiendo el modelo de los 60 metros cuadrados, costaría mensualmente $266.000.

Comparando los datos con el informe anterior, en esta ciudad, el incremento fue significativo: el VUA por metro cuadrado de Villa María, a enero de 2024, estaba a $3.000.

En lo que hace a las otras ciudades, Villa Carlos Paz registró la mediana más alta ($6.020/m²), influenciada por su perfil turístico, seguida por Córdoba capital, con $5.370/m², y Río Cuarto, con un valor de $4.650/m². Las ciudades con menor valor de mediana fueron San Francisco ($4.260/m²) y, como dijimos, Villa María ($4.440/m²).

“En el caso de Córdoba capital, los barrios con mayores valores incluyen el Centro, Nueva Córdoba, Cerro de las Rosas y sectores residenciales del sur y noroeste. En Villa Carlos Paz, los máximos se localizan en torno al lago San Roque, mientras que en Villa María y Río Cuarto, los centros urbanos y áreas cercanas a ríos concentran las cotizaciones más altas”, indica el informe.

Alquileres comerciales

El estudio también estimó valores de alquiler para el segmento comercial, restringido a zonas previamente delimitadas por su elevada densidad de actividad. Estas áreas se definieron mediante análisis de datos de Ingresos Brutos, mapas de calor y validación espacial con registros de alquileres del Observatorio del Mercado Inmobiliario.

La mediana provincial del VUA comercial fue de $7.600/m², superando al promedio residencial. Villa Carlos Paz nuevamente lidera el ranking, con un valor de la mediana de $8.600/m², seguida por Córdoba capital ($7.800/m²). En tercer lugar se encuentra San Francisco ($6.200/m²), y luego, Villa María ($6.050/m²) y Río Cuarto ($5.900/m²).

Contexto

Además, remarcaron que “con la entrada en vigencia del DNU 70/2023, el 29 de diciembre de 2023, se derogó la Ley 27.551 y se modificaron varios artículos del Código Civil y Comercial de la Nación vinculados al mercado de alquileres inmobiliarios. Estos cambios habilitaron a arrendadores a establecer libremente los términos de los contratos de locación, lo que dio lugar a una mayor diversidad de modalidades contractuales. El valor del dólar -utilizado habitualmente como referencia para la actualización de precios en el sector inmobiliario- también demostró una alta volatilidad durante el período de análisis”, lo que provoca una mayor dispersión de precios.

Finalmente, destacaron que la elaboración de un mapa con un preciso método estadístico para considerar los valores de los alquileres “consolida un proyecto pionero a nivel nacional y regional”.

ESTADÍSTICA  - Datos confiables

La muestra depurada se compone de 3.756 observaciones para alquileres residenciales, de las cuales 3.437 fueron registradas por el Observatorio del Mercado Inmobiliario (OMI) entre marzo de 2024 y enero de 2025. Las 319 observaciones restantes corresponden a datos auxiliares que permitieron ampliar la cobertura territorial. Por otro lado, la muestra de alquileres comerciales se constituyó de 1.060 registros relevados.

RELEVANCIA - Ciudades de dos millones

Las ciudades incluidas en el estudio representan, en conjunto, el hábitat de unos dos millones de habitantes. Fueron seleccionadas por su peso demográfico, relevancia económica y dinámica del mercado inmobiliario. En todos los casos, las zonas céntricas presentan una actividad competitiva con presencia de departamentos y edificios en alquiler, además de áreas comerciales activas; mientras que las zonas periféricas exhiben una mayor heterogeneidad en la calidad constructiva de las viviendas.