Alquileres temporarios: un boom en la ciudad

Alquilar la casa propia o parte de ella durante las temporadas vacacionales, es, desde hace al menos un par de décadas, un rebusque bastante habitual para los lugareños que aprovechaba el aluvión de turistas, se las ingeniaban para acomodarse en otros espacios y rentaban su vivienda propia a buen precio -precio turista- por día, por semana, por quincena o por mes; y hacían una significativa diferencia. Era común ver ya muchos años atrás, en ciertos destinos turísticos, a la orilla de la ruta, en el ingreso a las ciudades, personas sosteniendo carteles más o menos improvisados con la leyenda “alquilo casa para la temporada” o textos similares.

Esto, claro, por no mencionar a quienes, con un poder adquisitivo mayor, construían bungalows o departamentos en sitios turísticos con el fin ocuparlos una quincena y rentarlos el resto de la temporada, o únicamente con ese fin.

Del cartelito a la web

Con el correr de los años y el advenimiento avasallante y globalizador de Internet y las redes sociales, aquel viejo rebusque se fue aggiornando, estilizando y hasta consolidarse como una nueva opción para turistas y viajeros de paso u ocasionales. Y por supuesto, como una nueva alternativa de negocio para los llamados “anfitriones”, es decir, para quien tenga algún inmueble o parte de él en disponibilidad para ser alquilado temporariamente.

Es que la web ofrece una gran cantidad de plataformas en las que cualquier persona, de cualquier parte del mundo, que necesite encontrar alojamiento  en esta ciudad, puede entrar por ejemplo a Airnbn, o a Booking, o a Alquiler Argentina, y encontrará ofertas de todo tipo. Y a eso, hay que sumarle las recomendaciones personales, el boca en boca.

Para cualquier viajero turista o visitante ocasional que viaje en pareja, en familia o en pequeños grupos de trabajo, y que necesite alojarse un algún lugar por unos pocos días, desde  luego que la opción de esta modalidad de alquiler temporario es muy tentadora, porque brinda comodidad y total independencia.

Boom local

En Villa María, en los últimos dos años, según anfitriones consultados por El Diario, explotó el boom de los alquileres temporarios o por día, y son requeridos por distintos tipos de huéspedes: familias de paso, personas que llegan por trabajo, usuarios que vienen a la ciudad por negocios, e incluso turistas que eligen a Villa María como destino para huir de los grandes centros urbanos por unos días. Y eso, sin contar la temporada de verano, con todas sus atracciones; río, gastronomía, festivales.

“Sorprende saber cuánta gente que no es de la zona viene solo a pasear, a hacer turismo a Villa María. Probablemente, quienes vivimos acá no nos damos cuenta de todo lo que ofrece la ciudad den materia de esparcimiento y recreación, pero mucha gente que viene de afuera lo valora”, afirma uno de los anfitriones consultados, quien, dentro del mismo servicio de alquiler, ofrece a los pasajeros una suerte de plano/guía con lugares para conocer y recorrer en las dos Villas.

Y con este nuevo boom de los alquileres temporales, en expansión en la ciudad, surgen algunas preguntas:

¿Está regulada esta actividad?

¿De qué manera impacta en el mercado inmobiliario de alquileres anuales?

¿Representa una  seria competencia para la oferta hotelera tradicional?

Consultando fuentes de los diversos sectores intentaremos echar un poco de luz sobre el particular.

Para los huéspedes, esta modalidad brinda comodidad e independencia; para los anfitriones, mayor rentabilidad.

Sin regulación

Si bien el hecho de que los alojamientos se ofrezcan mediante las distintas plataformas específicas ya mencionadas representa, claramente, un blanqueo de la actividad (la gran mayoría de los anfitriones paga un monotributo para ejercer), en Argentina, y por supuesto, en Villa María, la actividad no está regulada desde el punto de vista legislativo - no hay ley, ni ordenanza al respecto, como si existen reglas para la actividad hotelera, por ejemplo- por lo tanto, se crea alrededor de ella una suerte de vacío legal que, a menos en los grandes centros urbanos ya representa un serio problema social: el de la vivienda supuestamente ociosa, es decir que la oferta, en lugar de atender a la demanda atenta contra ella. Y mucha gente no consigue rentar casa o departamento para vivir, porque a los propietarios de estas viviendas les resulta más beneficioso, alquilarla por día.

En Villa María, según las fuentes consultadas, esto no llegó aún a transformarse en un problema serio.

En otros lugares del mundo, el panorama comienza a complicarse como consecuencia de este fenómeno.

En la ciudad de Nueva York, por ejemplo, se impulsó una ley que restringe a través de nuevas medidas los alquileres temporarios a partir de julio.

La ley local 18 de Nueva York  establece que los residentes de la ciudad que deseen alquilar una habitación o un apartamento se registren primero en la Oficina de Ejecución Especial (OSE) del ayuntamiento y garanticen el cumplimiento de los alquileres a corto plazo.

Quienes no cumplan con la ley estarán sujetos a una multa de hasta USD5.000 por infracción. Una medida que pone en jaque a Airbnb en dicha ciudad, por lo que la plataforma de alquileres temporarios inició una demanda contra la ciudad por la nueva ley, ya que la considera una "prohibición de facto".

En Argentina, se está pensando en una nueva Ley de Alquileres que podría regular la actividad para equilibrar el mercado.

“Sorprende saber cuánta gente que no es de la zona viene solo a pasear, a hacer turismo a Villa María ”.

Temporal vs. anual

De acuerdo a lo señalado por algunos corredores inmobiliarios locales, no existe un conflicto entre la oferta y la demanda de alquileres anuales y temporales, porque hay vivienda y alojamiento para todos los gustos y necesidades.

Desde la inmobiliaria destacan que, en la actualidad, la ley de alquileres protege mucho al inquilino y que el propietario termina perdiendo contra la inflación, ya que en un contrato de tres años puede ir actualizando solo de forma anual según un índice especificado por el Estado, con lo que, la ganancia se termina licuando a partir del primer año y medio.

Sin embargo, aunque reconocen que los anfitriones de Airbnb o Booking ganan más en el corto plazo y pueden modificar los precios semana a semana, cosa que en un contrato de alquiler mensual no ocurre, sostienen que en el largo plazo, son mayores los daños en las viviendas y el gasto en reparaciones que sufren los espacios alquilados de forma temporaria, lo cual, según el punto de vista de los corredores inmobiliarios, es pan para hoy y hambre para mañana.

Los anfitriones consultados por este medio, niegan rotundamente que sea así y afirman que  no han tenido problemas con roturas o desmanes significativos. Y es que cuentan con la garantía de la tarjeta de crédito del pasajero, de modo que, hasta no comprobar que todo ha quedado en orden, pueden cobrarse los daños que hubiesen podido producirse.

No obstante, es tan reciente este boom de este nuevo formato, que no transcurrió todavía el tiempo necesario para evaluarlo con mayor precisión.

Dptos vs. hoteles

Podría pensarse que con esta nueva modalidad de oferta de alojamientos, la actividad hotelera se vería amenazada, ya que, para abrir un hotel, se necesita cumplir con una serie de requerimientos en materia de seguridad e higiene, seguros, personal y otras exigencias establecidas por ordenanza municipal que, los anfitriones de las plataformas, por no estar regulada la actividad, no se ven obligados a cumplir. 

En este punto, las opiniones son divergentes. Mientras algunos de los hoteleros consultados opinan que, efectivamente, se trata de una situación que los pone en cierta desventaja y miran con cierto recelo el mercado que ganan los anfitriones, otros creen que ambas actividades conviven sin conflictos porque apuntan a públicos y necesidades diferentes, e incluso, en algunos casos, llegan a colaborar. Es decir, que cuando los hoteles tienen ocupación plena suelen derivar pasajeros hacia algún departamento, casa o habitación de alquiler temporal.

La realidad, los hechos, lo que sucede, ocurre inexorablemente, antes de que podamos reflexionar sobre ellos, evaluarlos, organizarlos, regularlos. Así ocurre con este nuevo fenómeno de alquileres temporarios en Villa María, una realidad que puede tener sus luces y sus sobras y da lugar a diversas interpretaciones. Para algunos es una solución, una ayuda, un rebusque; para otros, puede representar un problema; y para quienes deben ocuparse de buscar un equilibrio entre esas dos opciones, sin dudas supone un dilema a resolver. 

Como, al parecer, en Villa María los alquileres temporarios todavía no significan un conflicto, como en otros lugares del país y el mundo, se está a tiempo de tomar las medidas necesarias para evitarlo. Porque la ciudad se va haciendo grande y cada vez más visitada.

Solución para unos, problema para otros, dilema para regular

El asunto de los alquileres temporarios y las plataformas se extendió, como no podía ser de otra manera, de forma masiva en todo el mundo y en la actualidad resulta casi imposible encontrar vivienda para alquilar a largo plazo en Buenos Aires y otros destinos de la Argentina. Y a este problema hay que sumarle que, si se encuentra plaza, se pueda pagar el alquiler en pesos, ya que los propietarios prefieren recibir el pago en dólares y optan por plataformas de alquiler temporal como Booking o Airbnb.

En la ciudad de Buenos Aires, por ejemplo, existen más de 15 mil propiedades destinadas al alquiler temporario. Cada vez menos propietarios destinan sus inmuebles con contratos a tres años y ajustes interanuales, como establece la Ley de Alquileres vigente.

Ante el avance desmedido de Airbnb, diferentes ciudades del mundo buscan unirse para tratar de poner un límite a los alquileres de corta duración. Destinos como Tokio, Miami y París lanzaron restricciones y medidas para regular los alquileres a corto plazo. En el caso de Buenos Aires, legisladores buscan limitar el alquiler turístico, formalizar la actividad y regularla.

Algunas de las medidas que se plantean tomar a través de nuevos proyectos de ley son: que aquellos propietarios que vuelquen sus inmuebles a los alquileres residenciales permanentes, puedan ser eximidos de alguna tasa o impuesto a la Ciudad y armar un régimen de alquiler protegido para que haya un incentivo. El Ente de Turismo de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires dispuso que quienes posean alquileres temporarios turísticos, deben registrar las viviendas, en el Registro de Propiedades de Alquileres Temporarios, dejando en claro que "la inscripción en el Registro es obligatoria".