Ley de Alquileres: dudas y certezas

“Lo importante desde el punto de vista político es que la ley ha tenido un alto consenso en ambas cámaras y, desde el punto de vista social, que en líneas generales otorga una serie de beneficios a los inquilinos”, expresó ayer Juan Manuel Poncio.

En diálogo con El Diario, el abogado indicó: “En Argentina hay ocho millones de inquilinos” y señaló que “aunque no se sabe exactamente cuántos son los propietarios, pero está claro que son muchísimos menos, estamos ante una norma que tendrá efectos sobre la vida de buena parte de población”.

Poncio recordó que la sanción en el Parlamento nacional llegó “después de muchas luchas de las asociaciones de inquilinos”, para señalar que “la primera aprobación, en noviembre del año pasado, fue con todos los votos a favor y 22 abstenciones (ninguno en contra); para pasar al Senado y recibir 41 votos afirmativos, ninguna abstención y ningún voto en contra, aunque hay que decir que los integrantes de la bancada de Juntos por el Cambio se ausentaron por considerar que no era un tema para ser tratado con urgencia”.

“Esto último dejó algunas notas de color…”, deslizó Poncio.

-¿Cómo cuáles?, quiso saber el periodista.

-Bueno, la iniciativa fue del diputado Daniel Lipovetsky. El año pasado la alianza Cambiemos la votó favorablemente y este año no quiso refrendarla. Y hasta se da la particularidad de que Martín Lousteau votó a favor en la Cámara de Diputados y ahora por disciplina partidaria no la votó en el Senado….

-¿Estamos ante una buena ley?

-Tiene que ver con un reclamo de años de los inquilinos, que en determinados casos han sufridos abusos. La nueva ley refuerza algunas cuestiones que dan ciertas seguridades, como que los contratos se tengan que registrar en la AFIP, que las expensas extraordinarias son siempre a cargo de los propietarios, lo mismo que los impuestos... Pero lo que tiene que quedar en claro es que la ley todavía no se promulgó, por lo que no está vigente. El Ejecutivo tiene un período para hacerlo, al cabo del cual si no lo hace queda consagrada automáticamente. De momento, hay que tener en cuenta que todos los contratos que se firmen hasta el día de su publicación estarán abarcados por la ley “vieja”. Entonces hay que esperar la reglamentación, que es fundamental para saber cómo se implementa, ya que es ahí donde se van a llenar algunos vacíos y aclarar algunos grises que generan dudas en las interpretaciones.

-¿Cómo cuáles?

-Un ejemplo, que es un punto que es central para este tipo de contratos y para todos los contratos, es el referido al domicilio electrónico, ya que esta ley permite que las partes constituyan domicilios electrónicos, e-mails. Entonces, un inquilino puede hacer un reclamo por una rotura a través de un e-mail y la ley dice que esa notificación será válida. El texto, como está, expresa que el inquilino debe notificar al propietario de los arreglos necesarios y éste tiene 10 días para efectuarlos o 24 horas si es urgente. Vencido ese plazo, el inquilino podrá realizarlos él y descontar lo pagado del alquiler del próximo mes. Bueno, la reglamentación deberá establecer desde cuándo empiezan a correr esos plazos, cómo se va a tener constancia de que fue recibido el e-mail … Todas esas cuestiones tienen que quedar precisadas en la reglamentación.

Lo que no pasó

-¿Cómo cree que va a reaccionar el mercado inmobiliario?

-Es difícil saber cómo va a reaccionar el mercado. En Buenos Aires se esperaba que esto trajera un aluvión de contratos con la ley todavía vigente, anticipándose a la nueva. Pero no pasó. El mercado es como que ha esperado a ver qué tipo de reglamentación viene. A mi criterio, además, hay algo que está faltando en el texto, que tiene que ver con el precio. La ley actual tenía a su favor que permitía que el inquilino supiera cuánto iba a terminar pagando. Con la ley actual no lo sabe, porque el aumento anual se hará promediando el Indice de Precios al Consumidor y el Coheficiente de Variación de los Salarios Registrados. Esto de no saber cuánto voy a terminar pagando, le resta un poco de previsibilidad al inquilino y ahí es donde se puede dar algún abuso de parte de propietarios que van a elevar el precio inicial, para garantizarse un determinado ingreso al que aspiran.

-Si tuviera que marcar diferencias entre la ley vigente y la que se viene…

-Lo primero que habría que apuntar es que el plazo mínimo del contrato pasa a ser de tres años, cuando hasta ahora es de dos años. Por otra parte, el precio se deberá actualizar solo una vez al año y de acuerdo a los índices que nombré antes, dados por el Indec y el Ministerio de Trabajo, respectivamente. Y algo que suele ir atado al precio y las posibilidades de pago: el inquilino podrá rescindir a partir de los seis meses de contrato con un mes de anticipación pagando una penalidad de un mes y medio si se da en el primer año, o un mes si se da a partir del segundo año de contrato. Sin embargo, si el inquilino anuncia su salida con tres meses de anticipación no tendrá que pagar ninguna penalidad. Otro punto saliente es el que establece que solo será exigible un mes de depósito, cuya devolución se deberá hacer con el valor actualizado al último mes. También es importante el punto referido a que los impuestos siempre estarán a cargo del propietario, lo mismo que la diferencia entre las expensas ordinarias y las extraordinarias, estando estas últimas a cargo del propietario, siempre.

-¿Las garantías?

-El inquilino debe proponer por lo menos dos y el propietario elegir entre ellas. Las alternativas son: un título de propiedad inmueble, un aval bancario, un seguro de caución y una fianza o garantía personal (recibo de sueldo o certificado de ingresos). En caso de que sean más de un inquilino, pueden sumar sus ingresos. No podrá nunca requerir una garantía que supere el equivalente a cinco veces el valor mensual de la locación, salvo que la garantía sea de ingreso en cuyo caso puede elevarse a diez veces.